Mijn Passie

Log hier in met je Entree account

Inhoud

Inleiding

Huren betekent dat je een bepaald voorwerp (huis, bedrijfspand, auto, gereedschap et cetera) van iemand anders, tegen betaling, voor een bepaalde tijd mag gebruiken.

Het is natuurlijk ook mogelijk dat je iets van een ander zonder betaling gedurende een korte of langere tijd mag gebruiken. Dan spreken we van bruikleen; beter bekend als lenen.

In de horeca is het gebruikelijk om te spreken van de pacht van een horecabedrijf. Juridisch klopt deze benaming niet. Pacht betekent namelijk het huren van grond en gebouwen (boerderijen) met een agrarische bestemming. Als je dus spreekt van pacht van een horecabedrijf bedoel je het huren van een pand (eventueel met inboedel) waarin een horecabedrijf actief is.

Bron: Video Centrum Nederland, Soest

De student in deze video gaat voor een half jaar naar het buitenland. Wat betekent dit voor zijn huurovereenkomst?

De student gaat zijn kamer voor een half jaar doorverhuren aan een collega die hij vertrouwt. Als hij dan terugkomt uit het buitenland kan hij weer in zijn eigen kamer wonen en blijft zijn eigen huurovereenkomst intact. Voor doorverhuur is normaal gesproken toestemming van de huiseigenaar nodig is. Als die niet gevraagd wordt, kan ontbinding van de huurovereenkomst geëist worden op grond van wanprestatie.

Deze theorie gaat over:

  • Wettelijke huurregels voor woonruimte en bedrijfsruimte;

  • Wat medehuur is;

  • Wat een huurovereenkomst is en wat je als huurder en verhuurder moet en mag;

  • Hoe een huurprijs tot stand komt;

  • Hoe een huurovereenkomst kan worden beëindigd;

  • Hoe je de huurovereenkomst van een bedrijfsruimte kunt opzeggen.

Huurregels ↑Naar boven

De regels die in de wet zijn opgenomen over huren, zijn in drie groepen te verdelen:

  1. algemene regels over huur;

  2. regels over de huur van woonruimte;

  3. regels over de huur van bedrijfsruimte.

Algemene regels

In een huurovereenkomst is sprake van twee partijen, namelijk de verhuurder en de (hoofd)huurder. Vaak zal de verhuurder de eigenaar zijn van het verhuurde, maar dat hoeft niet altijd zo te zijn. De makelaar die woningen verhuurt van een pensioenfonds is wel verhuurder maar geen eigenaar.

Behalve de hoofdhuurder kennen we ook de begrippen onderhuur(der) en wederhuur(der). Met onderhuur wordt bedoeld dat de huurder een deel van het gehuurde aan iemand anders doorverhuurt. Dus de student die een kamer huurt van de persoon die zelf de hele woning huurt. Of iemand huurt een volkstuin en een gedeelte daarvan verhuurt hij weer door aan een ander.

Wederhuur betekent dat de huurder het gehuurde in zijn geheel doorverhuurt aan een ander, de wederhuurder. De oorspronkelijke huurder maakt dan zelf geen gebruik meer van het gehuurde. Hij gaat als verhuurder optreden ten opzichte van de wederhuurder.

Als je een jaar naar het buitenland moet voor je stage en je verhuurt jouw (gehuurde) kamer aan een andere student, dan is er sprake van wederhuur. Of de auto die je gehuurd hebt om op vakantie te gaan, verhuur je aan iemand anders omdat bijvoorbeeld jouw vakantie plotseling niet doorgaat.

De wet zegt dat de huurder mag overgaan tot onderhuur of wederhuur, alleen wanneer hij ervan uit mag gaan dat de verhuurder hier geen bezwaren tegen heeft. Ook dit is een regel van aanvullend recht. In een huurovereenkomst zal daarom onderhuur en wederhuur vaak zijn verboden. De verhuurder zal immers zo veel mogelijk zelf de zeggenschap over het verhuurde willen houden. Als hij onverwacht met een onderhuurder of wederhuurder te maken krijgt, zal hij dat niet altijd op prijs stellen.

Als het gaat over woonruimte is wederhuur verboden. Dus als je woonruimte aan een ander wilt doorverhuren, heb je vooraf toestemming nodig van je huurbaas. De huurbaas wil natuurlijk weten wie de nieuwe bewoner is en of de wederhuurder in staat is de huur te betalen. Onderhuur van woonruimte mag daarentegen wel zonder toestemming vooraf van de huurbaas. De hoofdhuurder blijft er tenslotte wonen en is voor de huisbaas het aanspreekpunt. Het moet dan wel gaan om onderhuur in een zelfstandige woning.

Medehuur

In het spraakgebruik is een medehuurder iemand die samen met de hoofdhuurder de woning bewoont en die samen een gemeenschappelijk huishouden hebben. Je kunt denken aan echtgenoten maar ook aan volwassen kinderen die bij hun ouder(s) inwonen.

Maar als je in het recht als medehuurder wordt gezien, heb je dezelfde rechten en plichten als de hoofdhuurder. De medehuurder wordt automatisch hoofdhuurder als de hoofdhuurder vertrekt of overlijdt.

Bij opzegging door de verhuurder moet de medehuurder apart worden opgezegd. Daar tegenover staat dat de medehuurder ook kan worden aangesproken op het betalen van de volle huur. Hierbij maakt het niet uit of de huurders onderling andere afspraken hebben gemaakt. Voor de verhuurder betekent dit dus dat hij meer zekerheid heeft dat de huur betaald wordt. Wil de ene huurder niet betalen, kan hij gewoon de andere (medehuurder) aanspreken.

Echtgenoten zijn automatisch medehuurder. Dus als je trouwt met iemand die een woning huurt en je gaat daar ook wonen, ben je meteen medehuurder. Je kunt na drie jaar samenwonen (een gemeenschappelijke huishouding voeren) ook aan de verhuurder vragen of je medehuurder mag worden. Hij moet dit dan schriftelijk bevestigen. Wil de verhuurder dat niet, dan kun je de kantonrechter vragen jou als medehuurder aan te wijzen. De hoofdhuurder moet daar wel mee instemmen. Voorwaarde is wel dat je in staat moet zijn alleen de huur te betalen. Je wordt immers aansprakelijk voor de gehele huur. Woon je nog geen drie jaar samen of heb je niet genoeg geld om de huur alleen te kunnen betalen, dan zal de rechter jouw verzoek afwijzen.

Door het huwelijk word je automatisch medehuurder

Huurovereenkomst ↑Naar boven

Een huurovereenkomst is een zogeheten consensuele overeenkomst. Dit betekent dat een mondeling afgesloten huurovereenkomst een geldige overeenkomst is. Toch wordt er meestal een huurcontract opgemaakt. Doel hiervan is een bewijs te hebben van de gesloten overeenkomst. In het huurcontract staan ook de nadere afspraken (bijvoorbeeld of onderhuur dan wel wederhuur is toegestaan) tussen verhuurder en huurder. Met een huurcontract probeert de verhuurder zijn belangen veilig te stellen. Duidelijk moet zijn dat als je het huurcontract niet tekent, je toch een geldige huurovereenkomst hebt. We gaan er dan wel van uit dat aan de eisen van een geldige overeenkomst voldaan is. Door het sluiten van een huurovereenkomst ontstaan er verplichtingen voor beide partijen.

Weer restaurant in verkeerstoren

Inleiding

Het exclusieve Hilversumse restaurant Boeddha van Choya Hsii opent een nieuwe zaak op Schiphol. Het restaurant komt in de oude verkeerstoren op Schiphol-Oost waar restaurant De Oude Toren heeft gezeten.

Restaurant Boeddha Oude Toren

Schilhol Real Estate, de vastgoedtak van Schiphol Group, heeft een huurovereenkomst getekend met Boeddha Oude Toren BV, de nieuwe uitbater en eigenaar van restaurant Boeddha in Hilversum. Het restaurant gaat Boeddha Oude Toren heten en serveert Chinese, Thaise en Japanse gerechten. Het nieuwe restaurant gaat medio oktober open en biedt plaats aan 180 gasten. De oude verkeerstoren van Schiphol werd van 1950 tot 1967 gebruikt door de luchtverkeersleiding. Daarna functioneerde de toren op Schiphol-Oost voor andere doeleinden waaronder een eetgelegenheid. De verhuurde ruimte in de toren heeft een vloeroppervlak van circa 750 vierkante meter.

Bron: Misset Horeca 21 september 2007

Verplichtingen van de verhuurder

  • De belangrijkste verplichting voor de verhuurder is dat hij het gehuurde aan de huurder ter beschikking moet stellen. Dit lijkt vanzelfsprekend, maar de wetgever vindt dat dit uitdrukkelijk moet worden vermeld. Dus als je een woning huurt, moet de verhuurder ervoor zorgen dat je ook daadwerkelijk in die woning kan gaan wonen. Het moet dan niet zo zijn dat er al een andere huurder of misschien wel kraker in woont.

  • De verhuurder moet ervoor zorgen dat het verhuurde geen zodanige gebreken heeft dat je het gehuurde niet op de juiste manier kunt gebruiken. Dus als je een volkstuintje huurt, mag het niet zo zijn dat de grond vol gif zit. Als je gereedschap huurt, moet het gereedschap wel goed werken.

  • De verhuurder moet zorgen voor het groot onderhoud. Dit zal vooral van toepassing zijn bij het huren van woningen of bedrijfspanden. Achterstallig groot onderhoud wordt gezien als een gebrek. Mocht er achterstallig groot onderhoud zijn, dan heeft de huurder recht op vermindering van de huurprijs. De huurder kan ook zelf het achterstallige onderhoud verhelpen en de kosten verrekenen met de huurprijs.

De verhuurder van dit pand moet zorgen voor het groot onderhoud.

Verplichtingen van de huurder

  • De belangrijkste verplichting van de huurder is het op tijd betalen van de afgesproken huurprijs. Betaal je regelmatig de huur te laat, dan kan de rechter op verzoek van de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden. Dit is immers een duidelijk voorbeeld van wanprestatie.

  • De huurder moet zorgen voor het dagelijkse klein onderhoud. Bij woningen zeggen we wel eens gemakshalve dat alles aan de binnenkant van de woning voor rekening van de huurder is en alles aan de buitenkant voor rekening van de verhuurder. Dit klopt natuurlijk niet precies, maar geeft in grote lijnen wel de praktijk weer. Als je voor langere tijd een auto huurt, moet je als huurder zelf voor de kleine reparaties en klein onderhoud zorgen voor zover je daar geen afspraken over gemaakt hebt.

  • Het gehuurde moet gebruikt worden waarvoor het is gehuurd. Als je een woning huurt mag je er geen winkel in beginnen; als je een personenauto huurt, mag je hem niet als dierenambulance gebruiken.

  • Aan het eind van de huurperiode moet de huurder het gehuurde weer aan de verhuurder teruggeven. Breng je de spullen later dan afgesproken terug, dan moet je over de extra tijd huur betalen. Deze regel betekent ook dat het gehuurde in dezelfde staat moet worden teruggebracht. Als je veranderingen wilt aanbrengen in je gehuurde woning, dan heb je daar schriftelijke toestemming voor nodig van de verhuurder. Dat hoeft natuurlijk niet voor kleine wijzigingen die zonder al te veel moeite of kosten aan het einde van de huurperiode ongedaan gemaakt kunnen worden. Mocht de verhuurder van een woning geen schriftelijke toestemming willen geven, dan kun je de kantonrechter om toestemming vragen.

Einde huurovereenkomst

Als je iets huurt voor een bepaalde tijd, dan eindigt de huurovereenkomst als die tijd voorbij is. Als je iets huurt voor onbepaalde tijd, dan eindigt de huurovereenkomst door opzegging. Vaak staat dan in het huurcontract dat de huur 'tot wederopzegging' is. De wet zegt er verder niet bij of de opzegging mondeling of schriftelijk moet gebeuren. Bij woonruimte en bedrijfsruimte gelden andere regels voor het einde van de huur.

Beëindiging van een huurovereenkomst kan natuurlijk ook op grond van wanprestatie. In geval van wanprestatie kan ontbinding van de huurovereenkomst geëist worden. Als er schade is ontstaan door de wanprestatie, is de huurder aansprakelijk voor die schade. Overigens gaat de wet ervan uit dat als je iets huurt je dit in onbeschadigde toestand hebt ontvangen. Als er aan het einde van de huurperiode schade is, komt dat voor rekening van de huurder. Daarom is het verstandig om bij het begin van de huur goed vast te leggen of er beschadigingen zijn. Bij autohuur is het gebruikelijk dat je bij het ophalen ervoor tekent dat de auto onbeschadigd is of dat er bepaalde duidelijk omschreven beschadigingen zijn. Bij woningen wordt er normaal gesproken een opnamerapport gemaakt, waarin staat of er beschadigingen zijn en zo ja welke. Als de huur beëindigd wordt, komt dit rapport weer op tafel, zodat duidelijk is wat vanaf het begin al beschadigd was.

Koop en dood breken geen huur

Deze regel betekent dat bij verkoop van het verhuurde door de eigenaar de huurovereenkomst gewoon doorloopt. Dit is een regel van dwingend recht voor zover het gaat over woningen en bedrijfsruimten. Gaat de huurovereenkomst over andere zaken (auto, inventaris, ligplaats voor de boot et cetera) dan mogen partijen bij het aangaan van de overeenkomst wel afspreken dat bij verkoop de huurovereenkomst eindigt. Vaak spreken partijen in dat geval ook een opzegtermijn af.

Het tweede deel van de regel betekent dat bij overlijden van de verhuurder of van de huurder, de huurovereenkomst door de erfgenamen wordt voortgezet. De erfgenamen van de huurder mogen wel binnen zes maanden de huurovereenkomst opzeggen met een opzeggingstermijn van één maand. Zelfs al hebben de verhuurder en de overleden huurder een langere opzeggingstermijn afgesproken, dan toch geldt deze regel omdat het dwingend recht is.

Regels over de huur van woonruimte ↑Naar boven

De wet gaat ervan uit dat de huurder van woonruimte bescherming nodig heeft tegen de verhuurder. De huurder wordt gezien als de zwakkere partij in de huurovereenkomst. Daarom zijn veel bepalingen in het huurrecht van woonruimte regels van dwingend recht.

Onder woonruimte wordt niet alleen de woning zelf, maar ook de gemeenschappelijke ruimten en groenvoorzieningen gerekend. Een zelfstandige woning heeft een eigen toegang en je bent als huurder niet afhankelijk van voorzieningen (bijvoorbeeld douche, keuken en sanitair) buiten de woning. Dit in tegenstelling tot kamerhuur. Toch zijn de meeste regels over het huren van woonruimte ook van toepassing op kamerhuur. Uitzondering hierop vind je bij opzegging van kamerhuur door de verhuurder.

De bescherming van de huurder is vooral te merken als de verhuurder de huur opzegt. De verhuurder moet aan heel strenge eisen voldoen als het gaat om de manier en het tijdstip waarop hij opzegt. Ook geeft de wet precies aan wat de reden van de opzegging mag zijn. De verhuurder mag dus niet zelf een reden verzinnen. Als de verhuurder geen goede (in de wet genoemde) reden heeft, gaat de opzegging niet door.

Eisen die gesteld worden aan opzegging door de verhuurder

De eisen waar de opzegging door de verhuurder aan moet voldoen:

  • De opzegging moet per aangetekende brief of via de deurwaarder. Als de verhuurder mondeling opzegt en je stemt er als huurder mee in, is er verder niets aan de hand. Mocht je daar later spijt van krijgen, moet de verhuurder alsnog voldoen aan deze eis.

  • De verhuurder moet de hoofdhuurder en de medehuurder apart opzeggen. Vergeet hij een van de twee op te zeggen, dan geldt de opzegging maar voor één persoon.

  • De verhuurder moet de opzegtermijn in acht nemen. De opzegtermijn voor de verhuurder is minimaal 3 maanden en kan oplopen tot 9 maanden. Ieder vol jaar dat gehuurd is, komt er een maand opzegtermijn bij met een maximum van 6 maanden. Als in het huurcontract een kortere opzegtermijn wordt afgesproken, dan is deze afspraak nietig. Een langere opzegtermijn mag natuurlijk altijd afgesproken worden.

  • De verhuurder moet in de opzegging aan de huurder vragen of hij binnen 6 weken schriftelijk wil laten weten akkoord te gaan met de opzegging; gaat de huurder niet akkoord of geeft hij geen antwoord, dan moet de verhuurder naar de kantonrechter.

  • De verhuurder moet in de opzegging de reden van de opzegging vermelden. Als reden, mag hij alleen de in de wet genoemde redenen gebruiken. Wordt een reden gebruikt die niet in de wet staat, dan is de opzegging nietig (niet geldig)

Opzeggingsredenen voor de verhuurder

  1. De huurder heeft zich niet als goed huurder gedragen.
    Hierbij kun je denken aan de situatie dat de huurder ernstige overlast veroorzaakt. Die overlast kan andere huurders in hetzelfde gebouw treffen of zelfs de buurtbewoners.

  2. De huur is aangegaan voor een afgesproken korte periode. Bijvoorbeeld de verhuur van een woning door de eigenaar die enige tijd in het buitenland verblijft. Als de eigenaar terugkeert, wil hij graag zijn woning weer in. De eigenaar moet wel normaal voldoen aan de regels van opzegging, ook al is de huur voor een vastgestelde periode. Vaak kan in dit soort gevallen al bij het begin van de huur een opzegging door de eigenaar worden gedaan. Daarmee voorkomt hij dat hij straks bij terugkeer met een onwillige huurder krijgt te maken. Vakantiewoningen vallen niet onder deze regels. Dit zou natuurlijk ook in de praktijk niet werkzaam zijn. Bij de huur van vakantiewoningen eindigt de huur automatisch op de vastgestelde datum.

  3. De verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik. Bedoeld wordt dat de verhuurder er zelf in gaat wonen of dat de woning gerenoveerd moet worden. Als bijkomende eis wordt gesteld dat de verhuurder ten minste drie jaar eigenaar moet zijn van de woning. Hiermee wordt voorkomen dat bij verkoop van een gehuurde woning, de huurder er meteen door de nieuwe eigenaar uitgezet kan worden. Als de verhuurder al met succes bij de kantonrechter kan aantonen dat hij de woning zelf nodig heeft, dan zal ook aangetoond moeten worden dat de huurder passende vervangende woonruimte kan krijgen. Bovendien zal de verhuurder een tegemoetkoming in de verhuiskosten en herinrichting voor zijn rekening moeten nemen.

  4. De huurder weigert een redelijke wijziging van de huurovereenkomst af te sluiten. Die wijziging mag geen betrekking hebben op verandering van de huurprijs. Bijvoorbeeld de omzetting van weekhuur naar maandhuur. Deze opzeggingsgrond komt overigens niet vaak voor.

  5. De verhuurder wil de bestemming realiseren zoals die is aangegeven in het gemeentelijke bestemmingsplan. Als bijvoorbeeld de woning in het bestemmingsplan is aangewezen als winkel en de verhuurder wil hieraan voldoen, dan is dit een geldige reden om op te zeggen. Ook hierbij is van belang of er passende woonruimte voorhanden is en ook de verhuis- en herinrichtingskosten komen dan aan de orde.

Bij kamerhuur (waarbij de huurder en verhuurder onder één dak wonen) geldt dat gedurende de eerste negen maanden door de verhuurder geen speciale opzeggingsreden gegeven hoeft te worden. De gedachte hierachter is dat je niet altijd kunt inschatten of inwoning een ongewenste inbreuk op je privéleven zal opleveren. Als je als verhuurder dan niet snel en eenvoudig van je (onder)huurder af kunt komen, zullen nog maar weinig mensen behoefte hebben aan inwoning.

Na die negen maanden heeft de verhuurder buiten de vijf in de wet genoemde opzeggronden er nog een extra opzeggrond bij. Hij kan bij de rechter zeggen dat zijn belang zwaarder weegt dan het belang van de huurder om te blijven zitten.

Als je bij iemand inwoont en het klikt niet of je bezorgt te veel overlast, dan kan de verhuurder je er de eerste 9 maanden nog uitzetten. De wettelijke opzeggronden hoeven dan nog niet te worden aangehaald. De opzeggingstermijn moet wel in acht genomen worden.

Eisen die gesteld worden aan opzegging door de huurder

De eisen waar de opzegging door de huurder aan moet voldoen, zijn veel eenvoudiger.

  • Opzegging via aangetekende brief of via de deurwaarder.

  • Hij moet de opzegtermijn in acht nemen. De minimale opzegtermijn is 1 maand en kan maximaal 3 maanden bedragen. Komen partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst overeen dat de huurder een langere opzegtermijn in acht moet nemen, dan is die afspraak nietig.

  • De huurder hoeft geen reden voor de opzegging te geven.

Regels over de huur van bedrijfsruimte ↑Naar boven

Ook de huurder van bedrijfsruimte heeft speciale bescherming in het recht. Daarom omschrijft de wet precies wat onder bedrijfsruimte wordt verstaan. Valt een gebouw niet onder bedrijfsruimte, dan gelden de algemene regels van het huurrecht.

Een bedrijfsruimte is een gebouw dat bestemd is voor kleinhandel, hotel, restaurant, café, afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf. Bij ambachtsbedrijf moet je denken aan de hakkenbar, sleutelspecialist of gitaarbouwer et cetera.

Er moet wel een ruimte in het gebouw zijn die rechtstreeks toegankelijk is voor het publiek en voor rechtstreekse levering van goederen of diensten. Je zou dus gemakshalve kunnen zeggen dat winkels, horeca en ambachtsbedrijven onder het begrip bedrijfsruimten vallen.

Een fabriek, kantoor, kamerverhuurbedrijven en zelfs reisbureaus vallen niet onder het begrip bedrijfsruimte. De huurder daarvan heeft geen recht op huurbescherming. In dit geval gelden de regels van het overeenkomstenrecht.

Een huurder van bedrijfsruimte wordt beschermd, omdat het hem als ondernemer tijd en inspanning kost om zijn bedrijf op te bouwen. Een snelle opzegging van de huur zou in een dergelijk geval zeer nadelige gevolgen voor zijn bedrijf kunnen hebben.

Een ambachtsbedrijf.

Huurtermijnen van bedrijfsruimte

Omdat de tijdsduur belangrijk is bij bedrijfsruimte kent de wet drie termijnen:

  1. De huurovereenkomst voor korter dan 2 jaar. Deze huurovereenkomst eindigt automatisch aan het eind van de overeengekomen periode. Als partijen de huurovereenkomst stilzwijgend laten doorlopen, is er op grond van de wet een huurovereenkomst tot stand gekomen van 5 jaar. Partijen kunnen binnen die 2 jaar de kantonrechter vragen goedkeuring te verlenen aan een verlengde periode tot maximaal 5 jaar.

  2. Huurperiode van 5 jaar. Dit is de normale huurperiode bij bedrijfspanden. Na de eerste 5 jaar volgt er een automatische verlenging tot 10 jaar. Partijen kunnen ook een langere (tussen de 5 en 10 jaar) of kortere (tussen de 2 en 5 jaar) periode afspreken. De automatische verlenging is dan korter of langer dan 5 jaar, maar komt aan het eind op 10 jaar uit. Na die termijn gaat de huur automatisch over in een huur voor onbepaalde tijd. Dat geldt natuurlijk niet als de huur inmiddels op de voorgeschreven manier is opgezegd.

  3. Huur voor 10 jaar of langer. Als de verhuurder een dergelijke huurovereenkomst wil beëindigen, is er toch opzegging noodzakelijk. Het is niet zo dat een dergelijke huur automatisch afloopt als de afgesproken termijn voorbij is.

Huuropzegging van bedrijfsruimte

Huuropzegging moet zowel door de huurder als door de verhuurder gedaan worden via een aangetekende brief of via de deurwaarder.

Voor beide partijen geldt een opzeggingsperiode van een jaar. Deze termijn is zo lang om in geval van opzegging de huurder tijd te geven elders een nieuwe plek voor zijn bedrijf te vinden. De huurder van een bedrijfspand is afhankelijk van zijn klanten en daarom zal niet iedere vestigingsplaats aantrekkelijk zijn. De verhuurder heeft tijd nodig om een goede nieuwe huurder te vinden. Het plotseling wegvallen van zijn huurinkomsten is bezwaarlijk voor de verhuurder.

Als de huur wordt opgezegd door de verhuurder moet hij daarvoor een reden opgeven. De huurder hoeft dat niet te doen. Ook bij de huuropzegging van bedrijfspanden geeft de wet aan welke redenen rechtsgeldig zijn.

Een bedrijfsruimte en een woning moeten altijd schriftelijk worden opgezegd.

De regeling is als volgt.

Aan het eind van de eerste huurperiode (dus meestal na 5 jaar) heeft de verhuurder twee opzeggronden tot zijn beschikking:

  1. De huurder heeft geen goede bedrijfsvoering gehad. Hierbij kun je denken aan de omstandigheid dat de winkel vaak dicht is of dat het een enorme verlopen indruk geeft. De verhuurder kan hier last van hebben, omdat de winkel in de toekomst minder goed te verhuren is. Daarom geeft de wetgever hem deze opzeggrond om zodoende zijn belangen te beschermen.

  2. De verhuurder zelf, of zijn echtgenoot of kind(eren), heeft de winkel dringend nodig als eigen bedrijfsruimte. Ook hier geldt de eis dat de verhuurder ten minste drie jaar eigenaar van het bedrijfspand moet zijn wil hij deze reden aanvoeren.

Aan het eind van de tweede periode (dus na 10 jaar) heeft de verhuurder nog twee opzeggronden erbij:

  1. De huurder heeft een redelijk aanbod om de huurovereenkomst te wijzigen, afgewezen. De wijziging mag in dit geval niet gaan over de huurprijs

  2. De verhuurder wil voldoen aan het gemeentelijk bestemmingsplan. In dat bestemmingsplan moet dan een andere bestemming aan het bedrijfspand zijn gegeven. Het kan voorkomen dat een winkelcentrum moet wijken voor kantoren of woningen.

Na 10 jaar en bij de huurcontracten voor langer dan 10 jaar mag de verhuurder ook andere redenen opgeven om de huur op te zeggen. De rechter beoordeelt dan wiens belangen doorslaggevend zijn. Je bent als verhuurder er dus niet zeker van dat opzegging ook succesvol zal zijn. In elk geval moet er een opzeggingstermijn van een jaar in acht worden genomen.

Kooistra raakt Amsterdams theatercafé kwijt

Inleiding

Sjoerd Kooistra moet afstand doen van Café Cox, een bekend theatercafé in de zijruimte van de Stadsschouwburg Amsterdam. De rechtbank in Amsterdam bepaalde dat Plassania, het bedrijf van Kooistra, de ruimte van Café Cox per 1 augustus leeg moet opleveren. Kooistra heeft de schouwburg laten weten het café niet vrijwillig te willen verlaten. Binnen enkele dagen wordt met hulp van de politie ontruiming verwacht, zo maakte de Stadsschouwburg dinsdag bekend. De uitspraak was al op 20 juli.

Sjoerd Kooistra

De schouwburg vroeg de rechtbank onlangs met succes om ontbinding van de huurovereenkomst met Kooistra. Directeur M. Daamen ergerde zich aan de veranderende sfeer sinds het café in 1997 in handen kwam van de horecamagnaat. De afgelopen jaren zijn er minstens acht wisselingen van exploitanten geweest en in het laatste jaar zeker drie, vaak zonder dat de Stadsschouwburg daar toestemming voor gaf. Café Cox verloor volgens de schouwburg de functie van levendig theatercafé en acteurs en theaterliefhebbers kwamen er nog amper. Kooistra heeft de schouwburg te kennen gegeven Café Cox niet te ontruimen omdat hij in hoger beroep wil gaan. 'Een eventueel hoger beroep heeft geen opschortende werking', aldus de schouwburg. Het theater, eigendom van de gemeente Amsterdam, heeft een deurwaarder ingeschakeld voor de ontruiming. Ook wil het theaterpodium een schadevergoeding eisen van meer dan 100.000 euro.

Bron: Misset Horeca 17 augustus 2007

Huurprijs

Als partijen een huurovereenkomst voor een bedrijfspand sluiten, zijn zij vrij een huurbedrag af te spreken. We gaan uit van contractsvrijheid van partijen. Dit betekent dat partijen - binnen de wettelijke regels - overal afspraken over mogen maken. Dus ook over de hoogte van de huur. Toch is er op een gegeven moment wel de mogelijkheid om het oordeel van de kantonrechter te vragen over de hoogte van de huur. Dat moment breekt aan nadat de eerste huurperiode (dus meestal na 5 jaar) verstreken is. Als je bij de kantonrechter een wijziging van de huurprijs voor de volgende periode vraagt, moet je wel een advies van deskundigen overleggen. Die deskundigen zullen meestal ter plaatse werkende makelaars zijn. De kantonrechter stelt vervolgens een nieuwe huurprijs vast. Bij de bepaling daarvan kijkt hij meestal naar vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse.

Huurovername

Het komt voor dat tijdens een huurperiode de huurder niet meer kan of wil doorgaan met zijn bedrijf. Er is een huurcontract gesloten en dus moet het contract worden nagekomen. Dat zou kunnen betekenen dat het restaurant of winkel gesloten is, maar dat de huur gewoon doorbetaald moet worden. In een dergelijke situatie kan de huurder aan de verhuurder vragen of iemand anders zijn contract mag voortzetten. De verhuurder zal in dat geval natuurlijk wel belang hebben bij iemand die de huur ook kan betalen en een goede bedrijfsvoering heeft. Als de verhuurder weigert aan het verzoek te voldoen, kun je toestemming vragen aan de kantonrechter. De kantonrechter zal de belangen van verhuurder (om te weigeren) en de belangen van de huurder (contractsovername door een ander) tegen elkaar afwegen. De huurder zal moeten aantonen dat hij een zwaarwegend belang heeft (bijvoorbeeld gezondheidsredenen) en dat de nieuwe huurder in staat is om de huurprijs te betalen.

Het huren van een bedrijfswoning

Het komt voor dat iemand een woning huurt die bij een bedrijfspand hoort. De vraag is dan natuurlijk welke regels van toepassing zijn bij opzegging. De regels van woonruimte of de regels van bedrijfsruimte. Dit is niet alleen van belang als het gaat over de opzeggronden van de verhuurder, maar ook de opzegtermijnen zijn verschillend.

Als je een bedrijfspand huurt met een daarbij behorende woning is het de vraag of de woning een eigen ingang heeft. Als je de woning alleen maar kunt bereiken via de winkel of horecazaak, dan gelden voor de woning de opzegregels van bedrijfspanden.

Heeft de woning een eigen ingang, dan gelden de normale regels voor woninghuur.

Maar stel nu eens voor dat je bedrijfsleider bent en in die functie huur je een woning die bij het bedrijf hoort. In dat geval eindigt de huur zodra de dienstbetrekking beëindigd wordt.

Dus als je een woning huurt in je functie van medewerker van het bedrijf moet je de woning uit als je niet meer bij dat bedrijf werkt.

 

 

In samenwerking met het

© Noordhoff Uitgevers bv